根据国税发〔2009〕31号和国税发〔2009〕88号规定，房地产开发企业采取银行按揭方式销售产品时，为购买方提供的按揭贷款担保保证金不得从销售收入中减除，也不得在当期税前扣除。但若实际发生损失，可以据实扣除。企业发生的资产损失应在确认或发生的当年申报扣除，特殊情况可经税务机关批准后追补确认。调整后计算的多缴税额可予以退税或抵顶应纳税款。
关于按揭贷款担保损失税前扣除的说明
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第十九条规定，针对企业采取银行按揭方式销售开发产品的情况，若企业为购买方提供按揭贷款担保，则向银行提供的保证金不得从销售收入中减除，同时也不得作为费用在当期税前扣除。然而，当实际发生损失时，企业可据实扣除。
关于资产损失的税前扣除问题，《企业资产损失税前扣除管理办法》（国税发〔2009〕88号）第三条明确指出，企业发生的资产损失应在按税收规定实际确认或发生的当年申报扣除，不得提前或延后。若因某些原因未能当年准确计算并扣除，可向税务机关申请追补确认，在损失发生的年度进行税前扣除，并相应调整该年度的应纳所得税额。对于调整后多缴的税额，将按照有关规定予以退税或抵顶企业当期应纳税款。
关于按揭贷款担保损失的处理：
一、关于担保保证金的处理
企业为购买方提供按揭贷款担保时，向银行提交的保证金在销售开发产品中不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除。这是根据国税发〔2009〕31号文件中的规定。
二、实际发生损失时的处理
当担保实际发生损失时，企业可以根据相关规定据实扣除。这是为了保障企业的合法权益，同时也是为了规范企业的财务管理。
三、资产损失税前扣除的具体规定
根据国税发〔2009〕88号文件，企业发生的资产损失应在实际确认或发生的当年进行税前扣除。对于因特殊原因未能当年扣除的损失，经税务机关批准后，可以追补确认并在损失发生的年度进行税前扣除。这一规定为企业处理资产损失提供了明确的指导。
