国家税务总局规定，房企销售未完工开发产品时，需按预计计税毛利率计算预计毛利额，并计入当期应纳税所得额。产品完工后，企业需结算实际毛利额，并将其与预计毛利额之间的差额计入当年度应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业需提交差异调整情况的报告及必要资料。因此，房企在汇算清缴时，应根据实际毛利额与预计毛利额的差异进行调整，确保合规纳税。
国家税务总局关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知解读
根据国税发[2009]31号文件的指导原则，针对房地产企业销售未完工开发产品的税务处理，明确了具体的操作要求。企业在销售未完工的产品时，需按照预计的计税毛利率进行季度或月度计算，得出预计毛利额，并将其纳入当期的应纳税所得额。当开发产品完工后，企业需结算其计税成本并计算实际毛利额。此时，需要将实际毛利额与之前的预计毛利额进行对比，二者的差额将被纳入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
在进行年度纳税申报时，企业需准备相关报告和资料，详细阐述开发产品的实际毛利额与预计毛利额之间的差异调整情况。同时，确保所提供的资料真实、完整，以供税务机关审核。
企业毛利额调整的具体操作指引：
一、预计毛利额的计算与调整
企业在销售未完工开发产品时，需按照规定的预计计税毛利率进行季度或月度计算，得出预计毛利额，并将其计入当期应纳税所得额。这一步骤体现了对企业经营活动的合理预测与规划。
二、实际毛利额的计算与核对
当开发产品完工后，企业应结算其计税成本并计算实际毛利额。这一过程是对企业经营成果的准确核算，确保税务处理的准确性。实际毛利额的计算是基于实际销售收入与成本的差异得出的。
三、差异调整及纳税申报
计算出的实际毛利额与预计毛利额之间的差额，应被计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业需详细阐述差异调整情况，并提供相关报告和资料以供税务机关审核。这一步骤确保了税收的公平性和合理性。
企业在执行过程中应遵循相关税法规定，确保税务处理的合规性，避免因理解偏差或操作不当而引发的税务风险。同时，加强与税务机关的沟通，确保税务处理的透明度和准确性。
