房地产企业因业主违约而收取的违约金需要缴税。
房地产企业与业主间违约金的税务处理
根据财政部国家税务总局的《关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号文)的规定，针对房地产企业和业主之间的违约金问题，有以下税务处理原则：
当企业或个人提供应税劳务、转让无形资产以及销售不动产时，如果由于受让方的违约行为，导致从受让方收取了赔偿金收入，这部分收入应被并入营业额中，并需征收营业税。在营业税改征增值税后，该赔偿金收入将计征增值税。
具体税务处理细节如下：
一、应税劳务的违约金处理
对于房地产企业因提供建筑服务或其他应税劳务而收取的违约金，应视为营业收入的一部分，需缴纳相应的营业税或增值税。例如，某房地产企业在合同履行过程中因业主违约而收取的违约金，应并入其建筑服务收入中，并据此计算税额。
二、销售不动产的违约金
在房地产销售过程中，若购房者违约，房地产企业因此收取的违约金属于销售不动产的价款的一部分，应纳入销售额中，并依法缴纳营业税或增值税。
三、转让无形资产的违约金
若房地产企业因转让土地使用权或其他无形资产而收取的违约金，同样应视为转让无形资产的收入，并据此计算营业税或增值税。
房地产企业与业主间的违约金收入，在税务处理上应并入相应的营业额，依法缴纳营业税或增值税。
