城镇土地使用税的核算方式取决于土地的开发状态及公共设施归属情况。对于未开发或已开发但未开始销售的土地，从合同约定的土地交付时间次月起计算税额。对于已建成的项目，若公共设施归业主所有，则按可售单元与公共设施的比例计算应税土地面积；若公共设施归开发商所有，则不包括公共设施占地面积。每月应税土地面积的计算基于上述规则，年度应纳土地使用税则是各月应税土地面积的总和乘以税率。
城镇土地使用税的核算方法
当获得土地但尚未进行开发或已开发但项目未开始销售时，应从合同约定交付土地时间的次月起计算城镇土地使用税，若合同未明确交付时间，则从合同签订之次月开始。税额计算基于实际拥有的土地面积和适用的税额。
对于已建成的项目并开始销售的情况，城镇土地使用税的核算方式如下：
一、公共设施归业主所有情况
1. 首先，根据项目总可售建筑面积与可售单元总占地面积（包含公共设施占地）的比例，计算每个可售单元应分摊的土地面积。
2. 月度计税土地面积的计算，需考虑未开发土地、已开发未售项目以及已售单元的土地面积。具体公式为：[未开发土地面积+已开发未开始销售项目占地面积+可售单元总占地面积（含公共设施占地面积） × (1-上月末累计已售单元建筑面积之和/项目总可售建筑面积)]÷12。
3. 年度应纳土地使用税则是各月应税土地面积与税率的乘积之和。
二、公共设施归房地产开发企业所有情况
核算方式与上述类似，但在计算月度计税土地面积时，需额外考虑公共设施占地面积。
具体的核算过程应遵循文章所述，保持原文的表述意思不变，同时合理应用段落、小标题和加粗等格式以提高文章的结构性和可读性。文章第一段为了更好地引入主题，可以突出描述城镇土地使用税的重要性及其在不同阶段的核算差异。
