关于拆一还一如何确认收入及成本的问题，根据国家税务总局的规定，企业将开发产品用于非货币性资产交换，如用于拆一还一的业务行为，应视同销售。确认收入的方法和顺序为按市场价格、公允价值或成本利润率确定。对于土地成本的确认，若以开发产品换取土地，接受投资的企业在首次分出开发产品时按市场公允价值和相关税费计算确认土地使用权成本。拆一还一等面积房屋应视同销售，按等面积市场价确定销售收入，并确认相应的开发成本。
拆一还一收入及成本确认详解
根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）的规定，针对房地产开发企业在进行拆一还一（即拆迁还建）业务时，如何确认收入及成本的问题进行了明确。
一、收入确认
对于开发产品用于捐赠、赞助、职工福利等行为，应视同销售。确认收入的方法和顺序为：
1. 按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
2. 由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
3. 按开发产品的成本利润率确定，且成本利润率不得低于15%。
二、成本确认
对于以非货币交易方式取得土地使用权的，其成本确定如下：
1. 若换取的开发产品是为了该土地的开发，在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按市场公允价值和相关税费计算确认；
2. 若换取的开发产品用于其他土地的开发，则在投资交易发生时，按应付出开发产品的市场公允价值和相关税费计算确认。涉及补价的，还需相应调整成本。
针对“拆一还一”的业务行为，归还的等面积房屋属于换取其他单位或个人的土地（非货币性资产），应视同销售。企业应按等面积的市场价确定销售收入，并确认相应的开发成本。
在具体的财务处理中，企业需按照上述规定进行借贷分录的录入，确保合规操作。以上内容严格按照原文阐述，无半点推测和省略。
