根据《企业会计准则第21号-租赁》，融资租赁与经营租赁的区分在于交易的实质而非合同形式。如果租赁实质转移了租赁资产所有权相关的几乎全部风险和报酬，应分类为融资租赁。存在租赁资产所有权转移、承租人选择购买权、租赁期占资产寿命大部分等情况的，通常也分类为融资租赁。而经营租赁则不涉及资产所有权的转移。
如何区分融资租赁与经营租赁
根据《企业会计准则第21号-租赁》的规定，判断一项租赁是融资租赁还是经营租赁，其核心依据是交易的实质而非合同形式。
融资租赁的特点
当租赁交易实质上转移了与租赁资产所有权相关的几乎全部风险和报酬时，该租赁应被分类为融资租赁。以下情形通常表明一项租赁为融资租赁：
1. 资产所有权转移：租赁期满，租赁资产的所有权转移给承租人。
2. 承租人的购买选择权：承租人拥有以远低于市场公允价值的价格购买租赁资产的选择权，且在租赁开始日即可确定承租人将行使此权利。
3. 长期租赁：即使资产所有权不转移，但如果租赁期占租赁资产使用寿命的大部分，这也被视为融资租赁。
4. 租赁收款额与公允价值：租赁开始日，租赁收款额的现值相当于租赁资产的公允价值。
5. 资产特殊性：某些特殊性质的资产，只有承租人经过改造才能使用。还有一些迹象可能表明一项租赁是融资租赁：如承租人撤销租赁导致的损失由承租人承担、资产余值公允价值波动产生的利得或损失归属承租人、承租人有能力以极低租金继续租赁等。出租人需根据这些特点来判断一项租赁究竟是融资租赁还是经营租赁。
经营租赁的特点（未在原文中明确提及，但可合理推断）：经营租赁通常不涉及资产所有权的转移，租期相对较短，不涉及承租人的购买选择权或特殊资产使用条件等情形。其主要目的是短期的资产使用需求而非长期合作或资产转移。在实际操作中，出租人和承租人需根据具体情况判断租赁类型并据此进行会计处理。
