根据国家税务总局公告，房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税时，需按特定步骤核算。首先计算应补充扣除的土地增值税，然后调整应纳税所得额并计算退税额。若已缴税款不足退税，形成亏损，应结转至以后年度。调整土地增值税后，若相应年度应纳税所得额出现正数，需按规定缴纳企业所得税。累计退税额不得超过已纳税额。
预缴土增税退回的核算方法
根据国家税务总局公告2016年第81号，关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税的问题，我们可以按照以下步骤进行核算：
1. 计算补充扣除的土地增值税
首先，计算项目各年度应分摊的土地增值税，然后减去该年度已在税前扣除的部分，得出当年应补充扣除的土增税余额。
2. 调整应纳税所得额并计算退税额
调整当年度的应纳税所得额，依据规定计算应退的企业所得税税款。
3. 处理退税不足与亏损结转
若当年度已缴税款不足以退税，则形成亏损，应将亏损向后续年度结转，并相应调整未来年度的应纳税所得额。
土地增值税分摊调整及企业所得税缴纳
按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，可能导致相应年度应纳税所得额的变化。若调整后产生正数应纳税所得额，应按规定缴纳企业所得税。
退税额与已纳税额的关系
企业按上述方法计算的累计退税额，不得超出项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税。超出部分应视为项目清算年度产生的亏损，同样进行后续年度的结转。
以下为具体核算步骤的详细解释：
一、明确土增税补充扣除额
准确计算项目各年度的土增税分摊额，并从该年度已税前扣除的土增税中减去，得出应补充扣除的部分。
二、调整税额，计算退税
对应调整企业的年度应纳税所得额，依据税务规定计算应退的企业所得税金额。
三、处理退税不足及亏损结转问题
若某年度退税金额超过已缴税款，则差额部分视为该年度的亏损，需向后结转并在以后的年度中进行调整。
四、土地增值税调整后企业所得税的处理
按照前述方法调整土增税后，可能影响年度应纳税所得额的变化。对于产生的正数应纳税所得额，需依法缴纳企业所得税。
五、确保退税额不超过已纳税额
企业必须确保按上述方法计算的累计退税额，不超出项目开发过程中各年度实际缴纳的企业所得税总额。超出部分作为项目清算年度的亏损，同样进行后续年度的结转处理。
