居住权主要遵循无偿设立的原则，但允许当事人通过约定决定是否为有偿。它作为一种用益物权，赋予特定自然人对他人住宅占有、使用的权利，旨在满足其生活居住需求。居住权的特点包括：作为他物权具有用益性；因生活用房需要而设，具有人身性；长期稳定存在，具有独立性；通常由恩惠行为产生，不具备可转让性。设立居住权需通过书面居住权合同或遗嘱方式，由住宅所有权人为他人设定。
居住权的核心原则确立了其无偿设立的本质，尽管允许当事人通过协商来决定是否采取有偿形式。这一制度设计旨在赋予居住权人依据合同约定，对他人住宅享有占有和使用的权益，以确保其基本的生活居住需求得到满足。居住权的本质属性为他物权，凸显了其用益性特点，专为特定个人的生活居住而设于他人住宅之上，深刻体现了权利的人身关联性。居住权作为一种长期稳定的物权形态，展现出独立性，并且，由于其常源于恩惠性质的行为，因而通常不具备可转让性。
为了合法有效地设立居住权，双方当事人的约定需采用书面形式，通过签订居住权合同来明确权利义务关系。与此同时，居住权的创设路径也体现出灵活性，住宅所有权人可通过遗嘱方式为他人设定居住权，即在遗嘱中明文指定某人为居住权受益人。
居住权的四大特性概述如下：
他物权与用益性：居住权属于他物权范畴，赋予持有人对他人财产的实际利用权限。
人身关联性：紧密绑定于特定自然人，服务于其个人生活居住需求。
长期稳定性与独立性：作为一种持久性权利，居住权独立存在，不受其他权利变动影响。
非转让性：基于恩惠初衷，居住权通常不可随意转让给他人。
居住权制度通过法律框架保障了特定人群的居住权益，不仅体现了对个人生活需求的尊重，也展现了物权法在现代社会中的灵活应用与人文关怀。
