开发公司出租未售商铺的入账方式包括：按租金收入交营业税、城维税、教育费附加，税率分别为5%、7%和3%；按租金收入交房产税，税率为12%；按房屋租赁合同所记载的租金交印花税，税率为千分之一。出租收入需计入会计利润，并根据年利润额交纳企业所得税。如房屋出租为主营业务，年利润额在不同区间按不同税率交纳企业所得税；如为非主营业务，利润记入其他业务利润，同样按相应税率交纳企业所得税。
当开发公司出租其未售商铺时，正确的入账方式至关重要。以下是详细的入账流程和需要考虑的税务问题：
一、税务处理
1.营业税：按照租金收入交纳5%的营业税。
2.城维税与教育费附加：根据营业税额，需交纳7%的城维税和3%的教育费附加。
3.房产税：按照租金收入交纳12%的房产税。
4.印花税：根据房屋租赁合同所记载的租金金额，交纳千分之一的印花税。
二、企业所得税处理
1.如果房屋出租是开发公司的主营业务，那么租金收入在扣除成本、费用、税收后的利润需要交纳企业所得税。具体的税率根据年利润额而定：年利润额在3万以下的按18%的税率交企业所得税，年利润额在3-10万元的，按27%的税率交企业所得税，超过10万元的年利润额则按33%的税率交纳企业所得税。
2.如果房屋出租不是公司的主营业务，那么所获得的利润记入其他业务利润，同样需要按照上述税率交纳企业所得税。
开发公司在出租未售商铺时，必须严格按照相关税务规定进行入账处理，确保合规操作，避免不必要的税务风险。同时，对于会计实务的深入学习也是非常重要的，这可以帮助企业更好地管理财务，优化运营。
