房地产企业预缴所得税根据国税发[2006]31号通知规定，预售开发产品的收入先按预计计税毛利率计算毛利额，扣除相关费用后计入应纳税所得额。会计处理包括预缴所得税和计算已实现的收入及结转成本。预缴所得税与应交所得税有差额时，需调整缴纳。对于未达到收入确认条件的预收账款，所得税反映在应交税费栏以负数表示。预缴的所得税可确认为递延所得税资产，使用“递延税款-预售房预缴所得税”科目处理。
一、预缴所得税的依据
房地产企业预缴所得税的主要依据是《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)。对于未完工开发产品的税务处理问题，该通知明确了开发企业在产品未完工前预售的住宅、商业用房等开发产品，其预售收入需按预计计税毛利率计算当期毛利额，并扣除相关费用后计入应纳税所得额。
二、账务处理方法
1.预售款项的账务处理
在预售阶段，房地产开发企业会收到预售款项。这些款项在会计上会被记录为预收账款。根据国税发[2006]31号文件，企业需按预收账款当期的发生额扣除期间费用及税金计算缴纳所得税。会计分录通常为：借“应交税费--应交所得税”，贷“银行存款”。
2.产品完工后的账务处理
房地产开发产品完工后，企业应及时计算已实现的收入并结转成本。经过纳税调整计算出的所得税会反映在利润表中。此时的会计分录为：借“所得税”，贷“应交税费--应交所得税”。
3.预缴与应交所得税的差额处理
随着项目的进展，可能会存在预缴所得税与应交所得税的差额。计算出的差额部分需要进行缴纳。会计分录为：借“应交税费--应交所得税”，贷“银行存款”。
4.特殊账户的使用
对于未达到收入确认条件的预收账款对应的已上缴的所得税，为了更准确地反映企业的财务状况，可以将其确认为递延所得税资产。使用“递延税款-预售房预缴所得税”科目进行核算。在年终，将未达到收入确认条件的预收账款对应的已上缴的所得税从“应交税费--应交所得税”科目转入“递延税款-预售房预缴所得税”科目。
房地产企业预缴所得税是根据未完工开发产品的预售收入及相关税务规定进行计算的，其账务处理方法涉及多个会计科目，包括预收账款、应交税费、所得税、递延税款等，需要企业根据实际情况进行准确核算和账务处理。
