房产增值税计税方法于2016年5月1日起实行营改增。对于满2年的住房，若对外销售，可免除5%的增值税。计算公式为应纳税额=销项税额-进项税额。个人销售非普通住房时，以销售收入减去购买价款后的差额按5%征收率缴纳增值税。北、上、深、广的政策有所不同。增值税是对商品生产、流通等新增价值或附加值征税，有增值才征税。实际计算中采用税款抵扣的办法，按照规定的税率计算销项税额，再扣除进项税额。
随着2016年5月1日全面推开营业税改征增值税试点，房产增值税的计税方法也发生了一系列变化。了解房产增值税的计算公式对于涉及房产交易的人来说至关重要。
一、房产增值税的基本计税原理
房产增值税是对商品生产、流通、劳务服务中新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。实行价外税，也就是由消售者负担。有增值才征税，没增值不征税。
二、房产增值税计算公式及实例说明
在实际操作中，商品新增价值或附加值在生产和流通过程中很难准确计算。我国采用国际上的普遍采用的税款抵扣的办法。计算公式为：应纳税额=销项税额-进项税额。
以销售A商品为例：假设销售A商品100件，不含增值税单价80元，销售额为8000元。设增值税税率为17%，则A商品的销项税额为1360元。购进A商品时，假设每件支付60元（含税），总金额为6000元（含税）。将含税金额转化为不含税金额后，再计算税额。最终应纳增值税税额为销项税额减去进项税额。
三、针对房产交易的特殊规定
对于个人销售的住房，如果购买满2年，则免征增值税。对于购买不足2年的住房，需要按照5%的征收率全额缴纳增值税。这一政策在北京、上海、深圳、广州等城市的特殊规定是，对于非普通住房，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。
四、注意事项
计算房产增值税时，需要注意区分含税金额和不含税金额，确保准确计算税额。同时，在实际操作中，根据防伪税票上的税额进行计算。
了解房产增值税的计算公式和计税方法对于房产交易至关重要。希望本文的解答对您有所帮组，如果您想深入学习会计实务，建议关注相关公众号或加入会计实务交流群，以便获得更多免费答疑和资讯。
