土地出让金分为地面价和楼面价两种计算方法。地面价为土地单价，以出让金总额除以土地总面积得出；楼面价则为摊到每平方米建筑面积的地价，以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积得出。投资者常用楼面价计算投资效益，以更准确地估算投资成本和效益。改变土地用途须重新签订出让合同或协议，并调整土地使用权出让金。
土地出让金是土地经济中的重要组成部分，对于投资者而言，正确理解土地出让金的计算方法对于评估投资效益至关重要。土地出让金可分为地面价与楼面价两种计算方法。
一、地面价计算方法
地面价为每平方米土地的单价，计算方式为：地面价=出让金总额÷土地总面积。这种计算方式直观反映了土地的基本价格。
二、楼面价计算方法
楼面价则摊到每平方米建筑面积的地价，计算方式为：楼面价=出让金总额÷规划允许建造的总建筑面积。这一价格更能体现土地成本在建筑物中的分摊情况，便于投资者更准确地估算投资成本及效益。
三、为何更关注楼面价？
投资者往往更注重楼面价，因为地面价无法全面反映土地成本的高低。只有当地价被分摊到每平方建筑面积上进行核算，才具有投资效益的可比性，更便于投资者进行投资效益的估算。
四、关于土地用途改变时的注意事项
土地使用者若经取得规划部门和出让方同意，改变出让合同约定的土地用途，需要重新签订出让合同或变更协议，并依照一定标准调整土地使用权出让金。这一过程中，具体的调整标准需依据当地政策和合同规定来确定。
正确理解和掌握土地出让金的计算方法，对于投资者进行土地投资决策和效益评估具有重要意义。希望以上内容能够帮助您更好地理解土地出让金的计算方式及其相关注意事项。
