纳税人转让不动产契税的计算涉及多个因素，包括计税依据、税率和地方政府的规定。通常契税税率为3%-5%，但一般取3%。对于一般商品房，政府会减半收税，而商业用房和别墅则按3%征税。房产契税分类包括按成交价格、市场价格、交换差价和土地收益定价计算。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。契税计算需注意具体情况，建议咨询当地房产登记中心。
一、契税的计算方式
契税的计算主要依据成交价格、市场价格、交换差价以及土地收益等。具体来说：
1.按成交价格计算：成交价格经双方确定，形成合同，税务机关以此为依据直接计税。这种定价方式适用于国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖等情况。
2.根据市场价格计算：土地、房屋价格可能随市场变化而变化。在土地、房屋赠送时，定价依据通常是市场价格。
3.依据土地、房屋交换差价定税：房屋交换时，契税的计算是两房差额。同理，土地使用权交换也依据差额。
4.按照土地收益定价：这种情形较为特殊，例如，在土地使用权转让时，纳税依据是土地收益。
二、契税税率及优惠政策
契税税率规定为3%-5%，实际操作中一般取3%。为了支持房地产业，政府对一般商品房有减半收税的优惠政策。对于个人首次购买90平方米及以下的普通住房，从2008年11月1日起，契税税率暂统一下调到1%。对个人销售或购买住房暂免征收印花税和土地增值税。地方政府也可以制定鼓励住房消费的收费减免政策。
三、具体实例说明
不同地区的房产单价规定有所不同。例如，深圳福田区房产单价超过19830元/㎡才征收3%的契税，而龙岗区则规定为11830元/㎡。这些规定可能因地区而异，具体可咨询当地房产登记中心。
四、房产契税分类
1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的契税计算主要是依据成交价格。
2.土地、房屋交换的契税计算则是依据差价。
3.特殊情况下，如土地使用权转让，可能会按照土地收益来定价。
纳税人转让不动产时需要根据具体情况计算契税，同时了解并合理利用相关优惠政策。
