营改增后，房地产开发企业的账务处理方式发生转变。核算方式上，一般纳税人采用一般计税方法，税率为11%，小规模纳税人和二手房交易等采用简易计税方法，税率为5%。预收款方式销售房地产项目需预缴增值税。会计处理上，增值税属于价外税，总营业收入会减少；购买的商品和劳务取得的进项税额可抵扣，营业成本会降低；不用缴纳营业税，营业税额大幅减少，最终导致利润总额和净利润减少。
一、核算方式的变化
1.税率及计税方法的调整：在以往的营业税体制下，税率为5%。然而，自实行营改增后，税率和计税方法发生了显著变化。一般纳税人，如提供不动产租赁服务、销售不动产、转让土地使用权等，适用一般计税方法，税率为11%。而小规模纳税人和二手房交易则适用简易计税方法，税率为5%。
2.扣除项与抵扣项的变化：对于一般纳税人房地产开发商，支付的土地价款可从销售额中扣除，同时，开发成本中占比较大的建安成本也纳入进项税抵扣。
3.预收款的处理：房地产开发企业采取预收款方式销售房地产项目，收到预收款时，需按照3%的预征率预缴增值税。
二、会计处理的变化
1.增值税的价外税性质：实行营改增后，企业需要缴纳的增值税属于价外税。这意味着从房地产开发企业的销售总额中需要划去一部分作为增值税，从而导致总营业收入的减少。
2.进项税额的抵扣：房地产开发企业在营改增之后购买的商品和获得的劳务取得的进项税额可以按照税额抵扣办法进行相应抵扣，这降低了营业成本。
3.营业税的取消：实施营改增后，房地产开发企业不再缴纳营业税，这使得企业的营业税额大幅度降低。
综合以上变化，房地产开发企业的利润总额和净利润可能会减少。这是由于营改增带来的账务处理方式转变，包括核算方式和会计处理的变化，对企业财务报表和财务指标产生了影响。随着税务政策的不断调整，房地产开发企业需要加强财务管理和税务筹划，以适应新的税收环境。
