一、引言
随着房地产行业的不断发展，房地产企业将开发产品用于抵偿债务的情况日益增多。关于这类行为的纳税问题，尤其是视同销售的相关税务处理，一直是业内关注的焦点。根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）的规定，房地产企业将开发产品用于抵偿债务应视同销售，并确认收入的实现。
二、增值税上的视同销售
在增值税方面，视同销售的本质是增值税“抵扣进项并产生销项”的链条终止，例如将货物用于非增值税项目、个人消费或职工福利等。会计上并没有相应销售处理。
三、企业所得税和个人所得税上的视同销售
在企业所得税和个人所得税方面，视同销售代表货物的权属发生转移。在会计上，虽然没有做收入处理，但视同产生收入了。对于房地产开发企业而言，比如提供安置房给回迁户，安置房需视同销售处理。
四、土地增值税的视同销售
在土地增值税方面，房地产开发企业如提供回迁安置房等，销售收入及拆迁补偿款的确认中，若土地返还款明确用于安置房建设，应确认为销售收入，同时确认为拆迁补偿费。实际操作中，返还款通常远低于市场售价，税务处理时，应按市场销售价格计算征收增值税及土地增值税等。
五、税法上“视同销售”的内容
税法上，“视同销售”还包括其他内容，如将货物交付他人代销、销售代销货物、机构间货物移送、自产货物用于非应税项目、投资、分配、集体福利或个人消费以及无偿赠送等。
六、总结
房地产企业在将开发产品用于抵偿债务时，应充分了解并遵守相关税收政策，确保合规纳税。对于不同类型的“视同销售”行为，税务处理及会计处理上存在差异，企业需根据实际情况进行准确判断和处理，以确保税务合规，降低风险。
