营改增后，房地产企业账务处理需根据《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》进行。发生相关成本费用允许扣减销售额即增值税差额纳税，房地产企业需冲减主营业务成本。核算方式和会计处理均发生变化，一般纳税人适用一般计税方法，税率为11%，小规模纳税人和二手房交易等则适用简易计税方法，税率为5%。预收款方式销售房地产项目时，需预缴增值税。营改增后，企业购买的商品和劳务取得的进项税额可抵扣，导致总营业收入减少，营业成本降低，利润总额和净利润可能减少。
随着营改增政策的实施，房地产企业面临着账务处理的全新挑战。本文将详细解读营改增后房地产企业的账务处理方式及其变化。
一、核算方式的变化
1.税率调整：在营业税时代，税率为5%。营改增后，税率和计税方法发生了显著变化。一般纳税人适用一般计税方法，涉及不动产租赁服务、销售不动产、转让土地使用权等，税率为11%。小规模纳税人以及二手房交易等则采用简易计税方法，按5%的征收率征收增值税。
2.土地价款扣除：对于按11%增值税率缴纳增值税的房地产开发商一般纳税人，在计算销售房地产增值税额时，可向政府部门支付的土地价款可从销售额中扣除。建安成本也纳入进项税抵扣。
3.预收款处理：房地产开发企业采取预收款方式销售项目时，收到预收款时需按3%的预征率预缴增值税。
二、会计处理的变化
1.增值税的特殊性：房地产开发企业在实行营改增后，需要缴纳的增值税属于价外税。这意味着企业的总营业收入将会因一部分税额的划出而减少。
2.进项税额抵扣：由于营改增后购买的商品和获得的劳务取得的进项税额可以按税额抵扣办法进行相应抵扣，房地产开发企业的营业成本将有所降低。
3.营业税的取消：营改增后，房地产开发企业不再缴纳营业税，导致企业的营业税额大幅度降低。
三、对企业财务的影响
1.营业收入的变化：由于增值税是价外税，房地产开发企业的总营业收入会有所减少。
2.营业成本的变化：由于进项税额可以抵扣，房地产开发企业的营业成本将降低。
3.营业税额的变化：不再缴纳营业税意味着企业的营业税额将大幅度减少。
4.利润总额与净利润的变化：基于上述变化，房地产开发企业的利润总额和净利润也会相应减少。
营改增后房地产企业的账务处理需根据新的税收政策进行调整。企业需要了解并适应新的核算方式、会计处理变化，以及这些变化对企业财务的具体影响，确保企业账务处理的准确性和合规性。
