营改增后，房地产公司的预收款包含增值税，但企业所得税的计算需排除增值税。对于未完工开发产品的预收账款，国家税务总局尚未明确如何从预收账款换算为预售阶段的收入。大致上，可从预收款中减去应预缴的增值税税款来得到收入。实际操作中，需考虑以不含增值税收入为计税依据预征企业所得税，增值税不得税前扣除。具体例子为：预售房款50万，交房时开具发票，增值税2.38万，则以不含增值税的47.06万为计税依据预征企业所得税。
对于房地产企业而言，营改增后在计算预收款企业所得税时需要考虑增值税的影响。以往以预售款作为计税依据预征企业所得税的方式在营改增后发生了变化。因为预收款现在包含增值税，而营业收入只有在交房结算时才能确定。
国家税务总局尚未明确如何从预收账款换算为预售阶段的收入。但我们可以参考土地增值税预征的计征依据来计算。具体公式为：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款=预收款-[预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%]。也就是说，在计算企业所得税时，房地产企业销售未完工开发产品的收入=预收款-应预缴增值税税款。
以一个实际例子来说明：假设客户预售房款为50万元，这笔款项记入预收账款贷方发生额。在13个月后交房时开具发票，标明房价为47.06万，增值税为2.38万元。那么，在预售当月，是以50万作为计税依据，还是以47.06万为计税依据呢？
如果以50万为依据，由于三项费用中没有营业税来抵减，这会增加企业前期的负担，导致税负上升。更为合理的考虑是以不含增值税的收入，即47.06万，作为计税依据来预征企业所得税。同时，增值税不得在税前扣除。
这种调整旨在更准确地反映房地产企业在不同阶段的实际盈利情况，确保税收的公平性和合理性。对于房地产企业而言，需要对其财务和税务处理进行及时调整，以适应新的税收环境。
