不属于投资性房地产的项目包括自用房地产，即用于生产商品、提供劳务或经营管理而持有的房地产，以及作为存货的房地产。此外，不符合投资性房地产定义的项目，如无法确定相关经济利益是否流入企业、成本无法可靠计量或不是可靠房产商提供的房地产，也不属于投资性房地产的范围。
一、自用房地产
自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。这些房地产是企业为了自身的运营需要而持有的，不是为了赚取租金或资本增值。例如，企业的办公大楼、生产线占用的土地等，都属于自用房地产。
二、存货类房地产
存货是指企业为了销售而持有的商品或原材料等，作为存货的房地产不属于投资性房地产。这是因为存货的主要目的是等待销售，而不是用于出租或资本增值。
三、非独立计量和出售的房地产
投资性房地产应当能够单独计量和出售。对于那些不能独立计量和出售的房地产，由于其流动性不足或者无法确定的经济利益，它们不属于投资性房地产。
四、其他特殊情况
除了上述明确的类别，还有一些特殊情况也需要考虑。例如，某些与企业生产经营活动直接相关的房地产项目，如果其主要目的不是为了赚取租金或资本增值，那么这些项目也不应被归类为投资性房地产。
在进行投资性房地产的确认时，除了符合投资性房地产的概念，还需要满足一系列条件，如与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业、该投资性房地产的成本能够可靠地计量以及该投资性房地产为可靠房产商提供。投资性房地产的价值核算也十分重要，包括采用成本模式计量的投资性房地产和采用公允价值模式计量的投资性房地产。
不属于投资性房地产的项目主要包括自用房地产、存货类房地产以及无法独立计量和出售的房地产等。在理解和确认投资性房地产时，需要充分考虑这些非投资性房地产项目，以确保企业资产的正确分类和核算。
